임대차3법이란- Q&A로 쉽게 알아보기

임대차 3 법: 2020년 7월 31일부터 시행
▷전월세 신고제
: 주택임대차 계약시 임대차 계약 당사자가 30 이내에 주택소재지 관청에 임대차보증금 등 계약정보 신고
▷전월세 상한제
: 재계약시 임대료는 이전 계약의 5% 이내에서만 인상할 수 있도록 한다.
▷계약갱신청구권제
: 세입자는 계약만기시 집주인에게 다시 한번 임대, 월세 계약 연장을 요구할 수 있다.

전월세 상한제와 재계약권을 도입하는 주택임대차보호법으로 세입자는 집주인에게 다시 한번 임대, 월세 계약 연장을 요청할 수 있게 되었다.

이에 대해 실거주 등 특별한 사유가 없으면 집주인은 이를 거부해서는 안된다.

그리고 임대료는 이전 계약의 5% 이내에서만 인상할 수 있도록 했다.

 

■수술대에 오른 임대차3법 어떻게 바뀌나? 

임대차3법 새정부의 수술대에 올라

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Q & A 로 보는 쉬운 임대차 3 법

Q) 집주인이 실거주 등의 이유로 재계약을 거부하고 살지 않고 비워두면 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니까?

A) 집주인이 거기 살지 않고 비워두면... 세입자는 손해배상을 청구할 수 없습니다.

 

Q) 여러 번 재계약을 했을 시 앞으로 다시 연장 가능한가요?

A) 법이 시행된 이전과 상관없이 시행 이후에 한 번 더 연장 가능합니다.

 

Q) 9월 계약 만료를 앞두고 집주인이 재계약을 하지 않겠다고 통보했을 시

A)  법 시행일 현재 기존 계약이 1개월 이상 남아 있을 경우 연장을 요청할 수 있고, 세입자는 계약 만료 1개월 전까지 계약 연장을 집주인에게 통지해야 한다.

 

Q) 집주인이 계약해지를 통보하고 법 시행 전에 이미 다른 세입자와 계약을 맺었다면

A) 기존 세입자는 다른 세입자를 보호하기 위해 계약을 갱신할 권리를 사용할 수 없습니다. 

 

Q) 신규 입주자와 계약할 때 이전 임대료의 5% 이상으로 가격을 올릴 수 있는지

A) 전월세 상한제는 기존 세입자와의 계약에서 적용되고 새 세입자와 계약할 때는 전·월세 상한선이 적용되지 않으므로 세입자가 바뀔 때마다 전셋값이 급등할 위험이 있다.

 

Q) 집주인이 재계약 시 월세를 100만 원에서 120만 원으로 올리고 싶어 한다면?

A) 개정안에 명시된 상한선이 5%이기 때문에 105만 원까지만 인상할 수 있다.

 

Q) 재계약권 행사 시 전세에서 월세를 변경할 수 있습니까?

A) 재계약 시는 같은 조건으로 계약을 하는 것이 원칙이다.

    하지만 세입자와 합의 시 전세를 월세로 변경 가능.

 

Q) 집주인의 실거주 때문에 세입자와 재계약을 하지 않을 경우 세입자는 2년 동안 여기서 살 수 있는지?

A)  계약 갱신에 의해 세입자는 거주할 수 있습니다.

    세입자가 2년을 요구하면 2년을, 1년을 요구하면 1년을 살 수 있다.

 

Q) 집주인이 집을 팔 경우 새 집주인과 계약을 갱신할 수 있는가?

A) 집이 팔리면 매수자가 모든 권리와 의무를 인수하게 돼 세입자가 새 집주인에게 재계약을 요구할 수 있다.

    다만 매수자는 실제 거주 목적인 경우 갱신을 거부할 수 있습니다.

 

Q) 실거주 등의 이유로 재계약을 거부한 경우, 집주인만 거주해야 하는지?

A) 집주인뿐만 아니라 직계존속과 후손이 집에 거주하는 경우는 모두 해당

 

Q) 세입자가  2년간 실제 거주기간을 채우지 않았는데 집을 팔 경우 남은 기간은 거주 가능한가?

A)  매수자가 기존 집주인의 권리와 의무를 포괄적으로 승계하기 때문에 세입자는 나머지 기간 동안 거주 가능

 

Q) 암묵적인 갱신의 효력은?

A) 암묵적인 갱신의 효력은 인정되지 않는다.

개정안에 따르면 계약갱신청구권의 행사는 내용증명 등 명확한 의사표시를 통해 이루어져야 한다.

 

Q) 분쟁 시 손해액은 어떻게 계산합니까?

다음 중 가장 많은 금액을 청구할 수 있습니다.

1. 3개월치 집세입니다. 전세의 경우는 이자율을 적용하여 월세로 환산

2. 집주인이 다른 세입자에게 받은 임대료에서 계약갱신 거절 당시 월 임대료의 2년분에 해당하는 금액

3. 마지막으로 갱신 거절로 세입자가 입은 손해액이다.- 책정에 어려움이 있다.